Veel mensen denken dat een huis kopen altijd een betere optie is. Misschien wel het meest gebruikte argument is dat als je een huis huurt je je geld “weggooit”. Maar gooi je dan geen geld weg als je een huis koopt?

In dit artikel ontleed ik de kosten van zowel het kopen en huren van een huis. Natuurlijk zijn er meer redenen om te besluiten om te kopen of juist te huren, het kan zijn dat je veel waarde hecht aan het gevoel van een eigen plekje of juist waarde hecht aan het idee dat je elk moment ergens anders kan gaan wonen als je dat graag wilt.

Emotionele redenen kunnen ook een goede reden zijn om je keuze mee te onderbouwen. Ik geef bijvoorbeeld zelf ook meer geld uit aan eten als ik ga uit eten omdat ik dan een gezellige ervaring krijg en even weg van huis ben. Daar heb ik dan meer geld voor over. Maar dan wil ik wel graag van tevoren weten hoeveel dit ongeveer gaat kosten en niet achteraf verrast worden met een rekening die vele malen hoger is dan ik had verwacht. Dat wil ik in dit artikel ook bereiken, maar dan met het kopen of huren van een huis.

Hoeveel betaal je nou precies als je een woning koopt of huurt?
Veelal wordt er enkel gekeken naar de maandelijkse lasten van de hypotheek en vergeleken of deze kosten hoger of lager zijn dan de kosten van huur. Als dit goedkoper is, dan is de conclusie al snel dat kopen een betere optie is. Deze manier van vergelijken is scheef en brengt enkele problemen met zich mee.

Laten we beginnen met het meest gebruikte argument, dat je bij het huren je geld weggooit.

Dit is deels waar. Ja, het klopt dat de woning inderdaad niet jouw eigendom wordt, maar je kan er wel in wonen. Je gooit het geld dus net zo veel weg als dat je doet bij een internet abonnement. Aan het einde van dit abonnement ben je ook niet ineens de eigenaar van het internet geworden. Al zal dat wel leuk zijn.

Om te voorkomen dat we appels met peren gaan vergelijken kijken we in dit artikel splitsen we de kosten die je als het ware weggooit en kosten waar je assets mee opbouwt.

Het is een veel voorkomende misvatting dat je slechts de huurprijs kan vergelijken met de maandelijkse kosten van de hypotheek. Deze vergelijking is echter incompleet en kan je soms op het verkeerde been zetten.

Prullenbakgeld en investeringen
Het probleem is dat er 2 soorten kosten zijn die je niet 1-op-1 met elkaar kan vergelijken. In dit artikel vergelijken we de totale niet-terugvorderbare kosten van huren, en zetten dat af tegen de totale niet-terugvorderbare kosten van kopen.

Om het makkelijker te maken noemen we dit: prullenbakgeld en investeringen.

Met prullenbak wordt bedoeld: het geld dat je kwijt bent zonder dat je daar assets voor terugkrijgt. De huur van je huis is hier een voorbeeld van, maar ook de rente op de hypotheek valt onder prullenbakgeld. Bij de aflossing van je hypotheek krijg je het bezit van je woning ervoor terug. Dat zijn dus investeringen.

Voor een huurwoning is dit bedrag makkelijk uit te rekenen. Je maandelijkse huurbedrag is meestal gelijk aan het prullenbakgeld van je woning en eventueel kan je gemeentelijke belastingen etc. wel of niet meerekenen, afhankelijk van wat een betere vergelijking maakt met een koopwoning in jouw gemeente. Bij een koopwoning is dit ingewikkelder.

Hieronder van allebei een voorbeeld:

De maandelijkse kosten die je aan de hypotheek betaald zijn namelijk opgebouwd uit een deel dat je afbetaald aan de bank. Voor dit gedeelte krijg je een eigendom terug van het huis. Je betaalt de lening af die je genomen hebt om eigenaar van het huis te worden. Maar er zit ook een deel rente bij in. Daarbij komen er nog belastingen die niet in de normale vergelijkingen van huur en hypotheek zijn meegenomen. Ook ben je als huiseigenaar verantwoordelijk voor het onderhoud van het huis.

Af en toe zullen we aannames moeten doen omdat niet overal publieke informatie over beschikbaar is of dat dit erg verschilt per persoon. Later in dit artikel staat een rekentool waarin je zelf de waardes kan veranderen. Mocht je het niet eens zijn met de manier dat de waardes zijn gekozen voor bepaalde kosten dan ben je vrij daar je eigen draai aan te geven. Het is vooral belangrijk dat je voor jezelf een complete en eerlijke vergelijking kan maken omdat deze keuze letterlijk tienduizenden euro’s verschil kan maken over een langere termijn.

Hypotheekrente

Hoeveel betaal je nou werkelijk voor je woning als je deze koopt met een hypotheek?

In Nederland ligt de gemiddelde rente van een hypotheek momenteel rond de 2%. Deze waarde verandert wel regelmatig en heeft over de afgelopen tijd zeker wel een hele procent hoger gelegen. Het is dan ook aannemelijk dat deze waarde dan ook niet stabiel blijft. Door een onafhankelijke hypotheek vergelijker zoals Hypotheek-Rentetarieven.nl te gebruiken kun je jezelf in elk geval de laagste rente garanderen. De vergelijking die je ontvangt is op tarief én op voorwaarden. Of dat dan ook uitpakt als de goedkoopste optie is natuurlijk afhankelijk van meerdere factoren.

Dit klinkt als een klein percentage maar over de complete looptijd van de hypotheek kan het bedrag hoog oplopen. Het is afhankelijk van het soort hypotheek dat je gekozen hebt hoeveel dit is. In dit artikel ga ik heel globaal even langs 3 soorten hypotheken:

– annuïteitenhypotheek
– lineaire hypotheek
– aflossingsvrije hypotheek

De meest geadviseerde hypotheek, de annuïteitenhypotheek is populair vanwege dat het bedrag hetzelfde blijft over de maanden. Dit heeft als voordeel dat je aan het begin goedkoper uit bent, maar dit houdt ook in dat je aan het begin een groter percentage rente betaald en een kleiner percentage aflost. Hierdoor daalt het bedrag waar je maandelijkse rente over betaald heel langzaam waardoor je over een langere termijn uiteindelijk veel meer betaald. Bij een lineaire hypotheek blijft je aflossingsbedrag gelijk. Hierdoor los je aan het begin meer af, waardoor het bedrag waar je rente over betaald ook sneller zakt. Aan het begin is dit duurder en daarom wordt deze hypotheek niet vaak gekozen, maar in tegenstelling tot wat de hypotheken zelf aangeven ben je aan het einde wel goedkoper uit met een lineaire hypotheek. 

De aflossingsvrije hypotheek houdt in dat je zelf kiest wanneer je iets aflost, binnen de voorwaarden van de hypotheekaanbieder. Hier kan ik dus niet een standaard voorbeeld van maken, dus heb ik voor de vergelijking in de grafiek hieronder is alles op de laatste dag afgelost en tot die tijd enkel rente betaald, dit is om het verschil goed duidelijk te maken.

Hier heb ik de hypotheekrente van de verschillende opties zoals ze hierboven uitgelegd zijn weergegeven met de huidige rente van 2% en het historisch gemiddelde van 3%.

Het rentebedrag is het totale rente bedrag over een periode van 30 jaar.

Figuur 1: vergelijking van hypotheekrentes

Zoals je in de bovenstaande afbeelding ziet kan de rente best een groot percentage zijn van de koopsom. Dit heeft te maken met “the power of compounding” of het rente-op-rente effect. Dit effect werkt bij een lening in jouw nadeel, maar bij investeren juist in je voordeel. We gaan in andere artikelen dieper in op de power of compounding.

Als je meer uitleg wilt over waar dit verschil vandaan komt zag ik daarover deze video die het naar mijn idee duidelijk uitlegt.

Natuurlijk zijn er ook aftrekbare kosten bij de hypotheek, deze moet je niet vergeten om mee te nemen. Aangezien deze voor iedereen verschillend zijn kan je deze zelf invullen in de rekentool verderop in dit artikel.

Onderhandelingsmogelijkheden

Niet geheel onbelangrijk is wel het voordeel dat je met een koopwoning achteraf opnieuw kan onderhandelen over je hypotheek. Dit kan op termijn significante gevolgen hebben op de totale kosten die je hebt. Het is veel te onzeker om daar een nummer voor te kiezen om zo meteen in de berekening mee te nemen maar het kan wel een duidelijk verschil maken. Wat kan helpen is om jezelf van tevoren zo goed mogelijk te verdiepen in de regels en de mogelijkheden bij het aanvragen van een hypotheek. Zo kan een boek van een paar tientjes zoals “Een huis kopen voor dummies” of “Hypotheken voor dummies” ervoor zorgen dat je veel geld bespaart.

Onderhoudskosten

Om de waarde van je huis goed te houden moet je af en toe onderhoud plegen aan je huis, bij een huurwoning is dit inbegrepen maar bij een koopwoning is het aan jou als eigenaar om dit te onderhouden. Dit loopt uit een van kleine aanpassingen tot aan het renoveren van je complete badkamer of keuken. Om een getal te kiezen waar we mee kunnen rekenen schat ik deze jaarlijkse kosten op 1% van de waarde van de woning.

Belastingen

Per gemeente zijn er verschillende gemeentelijke belastingen. De meeste van deze zijn geregeld in de gemeentewet.

De kosten hiervan en zelfs de verschillende soorten belasting kunnen sterk verschillen per gemeente. Voorbeelden hiervan zijn, rioolheffing, precariobelasting, watersysteemheffing, milieubeheer of in het geval van een 2e woning vermogensrendementsheffing. Als deze kosten voor de huurwoning in die gemeente niet van toepassing zijn moet je deze kosten als extra kosten opvoeren.

Verzekeringen

Bij een aankoop van een woning komen ook een aantal verzekeringen erbij kijken. Voorbeelden hiervan zijn een Opstal verzekering, of een overlijdensrisico verzekering. 

Aanschafkosten

Bij de aanschaf van een woning zijn er een aantal grote kostenposten vooraf. Je kan bijvoorbeeld een aanbetaling doen om je rente te verlagen maar daarnaast heb je ook:

– overdrachtsbelasting (2% van de koopsom)
– notariskosten
– makelaarskosten
– taxatiekosten
– bouwkundige keuring
– kosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
– Advies & bemiddelingskosten

Als je een iets duidelijker beeld wilt dan kun je een vergelijking van notariskosten aanvragen. De meeste hypotheekaanbieders schatten deze kosten tussen 6% en 7% van de koopsom. 

Opportunity cost

Aangezien deze site gericht is op investeerders en het grootste deel van de lezers ook zal investeren kan ik de zogeheten “opportunity cost” niet buiten beschouwing laten.

Opportunity cost vergelijkt hoeveel rendement je hebt misgelopen door dit bedrag niet meer liquide te hebben.

Dit bedrag is natuurlijk voor een groot deel de aanschafkosten maar daarbij komt dat je maandelijks een aflossing doet op je hypotheek waardoor je weer een stukje meer eigenaar wordt van je huis. Dit is een investering in vastgoed. Deze investering had je ook elders kunnen investeren. Zo zijn er, naast gewoon een huis voor jezelf kopen, alternatieve manieren om te investeren in vastgoed. Of je had het geld bijvoorbeeld kunnen beleggen in goud. En natuurlijk niet te vergeten dat je je geld had kunnen investeren op de aandelenmarkt via een broker zoals Saxo Bank of DEGIRO. Wereldwijd heeft de aandelenmarkt tussen 1900 en 2017 na aftrek van inflatie een rendement behaald van 5,2% terwijl je daar in de huizenmarkt daar slechts 1,3% voor terug had gekregen.

Wil je meer weten over hoe je geld kan investeren check dan hieronder wat handige downloads zoals onder andere voorbeeldportfolio’s.

‘Beleggen kent risico’s. U kunt uw inleg verliezen.’

Waardestijging van je woning

Over het algemeen stijgt de waarde van je huis over tijd. Dit is voor veel mensen ook een reden om een huis te kopen en iets wat niet buiten deze vergelijking gehouden kan worden.

Gemiddeld zijn de huizenprijzen gestegen met 1,3% per jaar boven de inflatie over de afgelopen 100+ jaar. Voor velen, vooral omdat deze stijging voornamelijk in de laatste jaren duidelijk zichtbaar was, een belangrijk argument voor de aanschaf van een huis.

In Nederland is het echter wel zo dat je de winst die je maakt op basis van de waarde van je huis, bij de verkoop van je huis, verplicht gebruikt moet worden om in de hypotheek van je volgende huis te investeren. Als je dus opnieuw een huis koopt is dit bedrag dus niet vrij beschikbaar en als de huizenmarkt op dit moment hoog staat is dat een voordeel bij de verkoop, maar net zo hard een nadeel bij de aankoop van je volgende woning.

Aangezien het aflossen van de hypotheek investeringen zijn, je krijgt er immers een woning voor terug, kunnen we dit niet meenemen met in de berekening.

Daarin vergelijken we enkel het prullenbakgeld. Als je zou huren heb je namelijk ook de mogelijkheid om het bedrag dat je anders zou aflossen te investeren. De kans is groot dat je daar een beter rendement op behaalt terwijl je ook nog eens meer spreiding kan aanhouden. 

Sterker nog, deze misgelopen winsten zouden we eigenlijk ook bij de opportunity cost moeten meerekenen. Maar gezien de complexiteit van die berekening hebben we de opportunity cost alleen berekend op basis van de aanschafkosten.

De berekening

Het gemiddelde jaarlijkse prullenbakgeld bij het kopen van een woning kunnen we benaderen door de volgende berekening:

(Aanschafkosten × opportunity cost) + hypotheekrente + onderhoudskosten + belastingen + verzekeringen.

Bij een woning met een waarde van €200.000,- en de in dit artikel benaderde percentages komen we dan uit op een jaarlijks bedrag van:

(€200.000,- × 7% × 4%) + (€200.000,- × 2%) + (€200.000,- × 1%) + (€200.000,- × 1%) = €8.560,-

Wat neerkomt op €713,- prullenbakgeld per maand. De gemiddelde maandelijkse kosten zijn dan als volgt opgebouwd.

Figuur 2: Opdeling van het maandelijkse prullenbakgeld.

Hier zit de aflossing van de hypotheek dus NIET in verwerkt. Dit is een investering en zou een scheve vergelijking zijn. 

Je zou dus kunnen zeggen, als je een vergelijkbaar huis vind van onder de €733,- per maand dat het financieel verstandig is om te huren. Andersom werkt het ook, als je een huurwoning gevonden hebt voor een bepaalde prijs kan je op deze manier een indicatie krijgen van voor welke prijs je een koopwoning uit kan zoeken waarmee je kosten gelijk of lager zullen zijn.

We hebben hier een rekentool toegevoegd zodat je zelf ook de waardes in kan voeren waar je jezelf comfortabel mee voelt.

Uiteindelijk is het enkel een indicatie en hebben we niet alle factoren mee kunnen nemen. Maar het is in ieder geval een stuk completer dan slechts de hypotheekkosten met de huurprijs vergelijken. Ook zijn de waardes waar ik voor gekozen heb aan de lage kant. Een regel die vaak wordt aangehouden is dat deze kosten in de buurt zitten van 5% van de waarde van het huis, per jaar. Dat het nu lager uitvalt komt doordat de rente momenteel laag is en de huizen prijzen nu hoog staan, daardoor zijn andere kosten in verhouding minder groot.

Inflatie

De vergelijking is eigenlijk nog niet helemaal af. Het werd te ingewikkeld voor de rekentool maar als je huurt dan stijgt je huur nog wel mee met de inflatie, dat is niet zo bij een koopwoning, waarbij het totaalbedrag min of meer bekend is vooraf. Dit is lastig om een schatting van te maken want alleen de extremen zijn afgebakend en te vinden in dit artikel van rijksoverheid.

Mocht je ervoor kiezen om te huren, houdt dit dat goed in de gaten voordat dit veranderd in een potentiële sluipmoordenaar van je portemonnee. Gelukkig bouwt dit langzaam op en heb je in de tussentijd alle mogelijkheid hier iets aan te doen.

Rechten

Ook heb je als huurder rechten zoals huurdersbescherming of toeslagen. Afhankelijk van je eigen persoonlijke situatie zal dit een groot of klein verschil maken in de vergelijking tussen huren of kopen. Als je benieuwd bent, bekijk dan zelf je rechten en plichten als huurder.

Vooral huurtoeslag kan een doorslaggevende factor zijn, heb je dat nog niet dan kan je hier huurtoeslag aanvragen.

Zeker bij lage inkomens kunnen toeslagen een enorme factor zijn in de keuze tussen huren of kopen. Misschien een leuk onderwerp voor een volgend artikel? Laat het weten in de comments hieronder.

Emotionele waarde

Tot nu toe hebben we het puur vanuit een financieel oogpunt bekeken maar dat is natuurlijk niet het hele verhaal. Je huis is de plek waar je woont, het is belangrijk dat je het daar naar je zin hebt. Als je bij een huurwoning niet de motivatie hebt om het mooi te maken of als je het simpelweg een fijn gevoel vindt dat de woning van jou zelf is dan speelt dat natuurlijk ook een rol in de beslissing. Soms kunnen er ook grotere belangen meespelen, als je bijvoorbeeld je huis wilt achterlaten aan je kinderen.

Ook de andere kant op kan de zekerheid van bijvoorbeeld huurbescherming of de vrijheid om te verhuizen wanneer je wilt ongeacht hoe de kopersmarkt ervoor staat voor sommigen zwaar wegen.

Waar ik me in dit artikel op gericht heb is of het financieel gezien een goede keuze is voor jou om te huren of te kopen. Nu je een overzicht heb ik de verschillen in prijzen kan je voor jezelf bepalen hoeveel waarde je eraan hecht.

Alternatieven
Mocht je graag een huis willen kopen maar je ziet het op dit moment somber in vanwege de alsmaar stijgende huizenmarkt. Don’t worry! Zoals eerder al genoemd hebben andere asset classes het vaak beter gedaan dan huizen. Door goed te investeren kan je je kans op het kopen van een huis aanzienlijk verbeteren. We leven allemaal in een tijd waarin de huizenprijzen flink stijgen. Dat geldt voor jou maar ook voor andere bieders op je toekomstige huis. Als je in de tussentijd je eigen financiële situatie zo sterk mogelijk weet te maken sta je er uiteindelijk veel beter voor. Dan kan je voor jezelf de keuzes maken die jou het meeste vrijheid geeft. Bekijk eens wat alternatieve manieren om te investeren in vastgoed. Of bekijk andere mogelijkheden zoals beleggen in goud of staatsobligaties. Naast beleggen onderzoeken we ook manieren om te budgetteren of bekijken we manieren om goedkoop te reizen en op vakantie te gaan.

Als je wilt dat je geld voor je gaat werken hebben we in onze bibliotheek een aantal handige hand outs voor je klaargezet. 

Mocht je willen weten welke broker het beste bij jou past hebben we ook een overzicht waar we wat highlights neergezet.

Conclusie

Er zijn veel te veel factoren die ervoor zorgen dat je niet enkel de maandelijkse hypotheeklast kan afstrepen tegen de kosten van de huur en op basis daarvan een conclusie kan trekken. En deze kosten worden op het eerste gezicht niet direct door iedereen opgemerkt. Ondanks dat dit artikel al snel lang werd zijn veel aspecten nog niet meegenomen. Als je een gesprek hebt bij de bank kan het helpen om je zo goed mogelijk te verdiepen in de regels en de mogelijkheden bij het aanvragen van een hypotheek. Boeken als “Een huis kopen voor dummies” of “Hypotheken voor dummies” kunnen je een hoop geld besparen en helpen een weloverwogen keus te keus te maken. Mocht je zelf wat vooronderzoek willen doen kan het verstandig zijn om een onafhankelijke hypotheek vergelijker te gebruiken. Het is wel aan te raden dat als je écht voor deze keuze staat deze punten ook mee te nemen en te overleggen met een belastingadviseur of hypotheekadviseur. Als ik zelf nieuwe invalshoeken vind die samen te vatten zijn naar iets dat voor iedereen werkt zal deze ook toevoegen aan dit artikel.

Doe voor jezelf altijd eerst een goed onderzoek voordat je een beslissing hierover maakt.